長三角一體化示范區(qū)推進，當(dāng)?shù)赝羶ωS富的企業(yè)有望直接受益，建議關(guān)注：城投控股、上實發(fā)展、光明地產(chǎn)、中華企業(yè)。2019年3月政府工作報告正式提出，將長三角一體化建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，相比于此前的市場化的自發(fā)合作行為，國家將自上而下對區(qū)域進行頂層統(tǒng)籌設(shè)計治理，有望使長三角地區(qū)在政策環(huán)境、設(shè)施建設(shè)、影響力方面更上一層，建設(shè)力度有望超預(yù)期。我們認為隨著一體化示范區(qū)的建設(shè)推進，示范區(qū)土地儲備豐富的企業(yè)直接受益，有望獲得租金收入與貨值提升的雙重增值。未來示范區(qū)如果能進一步推廣擴容，臨近區(qū)域的土地也有望進一步升值。青嘉吳示范區(qū)內(nèi)，上實發(fā)展擁有67.6萬平土儲，占總土儲18.2%；城投控股土儲45萬平，占比8.5%；光明地產(chǎn)土儲30.3萬平占比3.3%、中華企業(yè)土儲8.8萬平，占比2.7%。上述公司在上海本地深耕發(fā)展，在青嘉吳示范區(qū)擁有土地儲備，受益長三角一體化，未來價值重估可能性提升。城投控股作為上海市政府要求城投集團作為城市運營的主力軍，有望深度參與一體化建設(shè)的標(biāo)的，有望長期受益。

自貿(mào)區(qū)深化改革，區(qū)域內(nèi)房企土地、園區(qū)經(jīng)營、土儲價值雙增長，建議關(guān)注：上海臨港、光明地產(chǎn)等。2013年上海自貿(mào)區(qū)首度成立，15年第二批自貿(mào)區(qū)加入，面積擴大至120.72平方公里。自貿(mào)區(qū)以開放倒逼加快推進金融、稅收、貿(mào)易、政府管理等一系列改革，成立至今效果顯著，對區(qū)域經(jīng)濟的帶動、周邊地區(qū)的輻射效應(yīng)十分明顯。自貿(mào)區(qū)具有巨大的、長期的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?，對區(qū)域內(nèi)的上市公司經(jīng)營產(chǎn)生實質(zhì)性的積極影響。2019年政府工作報告特別提到上海自貿(mào)區(qū)深化改革、探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港。自貿(mào)區(qū)內(nèi)企業(yè)房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受益顯著，公司土地價值有望大幅提升，同時持有型物業(yè)租金、價值雙雙升值。以深耕上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)區(qū)域的公司為例，2018年浦東金橋公司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收27.5億，同比增長65%；陸家嘴主營業(yè)務(wù)營收126.39億元，同比增長35.54%。浦東金橋、外高橋、陸家嘴、上海臨港、綠地控股等長期涉足上海自貿(mào)區(qū)的企業(yè)，將受益于自貿(mào)區(qū)深化改革帶來的增長機會和政策紅利。

科創(chuàng)板加快落地，“基地”+“基金”模式企業(yè)有望大幅受益，建議關(guān)注：張江高科、市北高新、城投控股等。2018年11月5日，國家主席習(xí)近平宣布將在上海證券交易所設(shè)立科創(chuàng)板并試點注冊制。2019年1月，總體實施方案公布，3月證監(jiān)會和上交所公布具體實施規(guī)則、管理辦法。在上交所新設(shè)科創(chuàng)板，主要服務(wù)于符合國家戰(zhàn)略、突破關(guān)鍵核心技術(shù)、市場認可度高的科技創(chuàng)新企業(yè)，緩解科創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展過程中的融資瓶頸，縮短企業(yè)的成長周期?？苿?chuàng)板在上海證券交易所設(shè)立，對上海國際金融中心和科技創(chuàng)新中心建設(shè)起重要的支持作用，吸引全國科創(chuàng)小微企業(yè)進入上海，提振產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊估值。張江高科、市北高新作為上海市科創(chuàng)企業(yè)孵化“基地”+“基金”支持，有望同時受益于土地增值與科創(chuàng)企業(yè)投資回報大幅提升。張江高科主要圍繞科學(xué)城物業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)投資為主，投資收益為主要業(yè)績來源，2018年公司投資收益6.26億元，占營業(yè)利潤98.7%。張江高科對上海市科創(chuàng)母基金，累計出資3億元，投資企業(yè)估值和投資收益均有望隨上?？苿?chuàng)中心建設(shè)和科創(chuàng)板開板提升。市北高新依托旗下國家級科技企業(yè)孵化器，通過“基地+基金”、“融資+孵化”模式，深挖產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值，2018年投資收益4.32億元，占營業(yè)利潤111.3%，為公司業(yè)績成長提供動能。

投資建議：上海作為長三角的經(jīng)濟引擎，在國家經(jīng)濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位持續(xù)提升，在長三角一體化、自貿(mào)區(qū)深化、科創(chuàng)板推進等利好下，上海本地地產(chǎn)企業(yè)將持續(xù)收益，在手儲備有望持續(xù)升值，建議關(guān)注：1）長三角一體化核心標(biāo)的：城投控股、上實發(fā)展、光明地產(chǎn)、中華企業(yè)；2）自貿(mào)區(qū)深化：上海臨港、光明地產(chǎn)等；2）科創(chuàng)板推進：張江高科、市北高新、城投控股等。

風(fēng)險提示：政策未來變化超預(yù)期；相關(guān)區(qū)域發(fā)展不及預(yù)期；