2019 年度策略《 2019：千鈞將一羽》核心觀點(diǎn)回顧

我們于年度策略《 2019：千鈞將一羽》 中提出：預(yù)計(jì) 2019 年， 政策面在十九大“房住不炒”前提下加強(qiáng)因城施策， 通過(guò)結(jié)構(gòu)微調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)總量平衡；需求側(cè)購(gòu)房信貸保持平穩(wěn)增長(zhǎng)， 部分城市改善型需求或迎來(lái)釋放，銷(xiāo)售總量下行與結(jié)構(gòu)切換并存；供給側(cè)地產(chǎn)鏈向好， 新開(kāi)工面積得益于存量變現(xiàn)、 低庫(kù)存、資金改善，全年增速將處于較高水平； 開(kāi)復(fù)工共同推動(dòng)施工持續(xù)提升； 竣工全年向好是速度而非方向問(wèn)題； 土地購(gòu)置費(fèi)和施工類(lèi)投資此消彼長(zhǎng)， 房地產(chǎn)投資增速溫和回落， “質(zhì)量” 提升。

2017 年來(lái)東部地區(qū)首次成為全國(guó)銷(xiāo)售面積單月增長(zhǎng)的拉動(dòng)因素

4 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比+1.3%，環(huán)比-0.5pc，全年累計(jì)降幅繼續(xù)收窄0.6pc。其中4月東部地區(qū)銷(xiāo)售面積、金額同比增速分別環(huán)比+6.2pc、14.9pc 至+2.0%、 +18.1%， 2017 年以來(lái)首次成為全國(guó)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)的拉動(dòng)因素而非拖累因素。其余中部、西部、東北地區(qū) 4 月銷(xiāo)售增速環(huán)比均出現(xiàn)較明顯回落。 城市輪動(dòng)，結(jié)構(gòu)切換的趨勢(shì)已開(kāi)始顯現(xiàn)。

資金改善及規(guī)劃利好促土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖

4 月百城土地成交總價(jià)同比+12.3%，其中一線、二線、三線分別同比-41.1%、 +60.2%、 -28.2%。 4 月百城土地成交均價(jià)同比+39.5%，其中一線、二線、三線分別同比-28.3%、 +57.8%、 +11.7%。 可以看到當(dāng)前土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖主要來(lái)自于二線城市價(jià)格端彈性復(fù)蘇。我們認(rèn)為其背后原因主要包括房企資金面持續(xù)改善、短期基本面底部復(fù)蘇、中長(zhǎng)期受益于國(guó)家新型城鎮(zhèn)化頂層設(shè)計(jì)。

新開(kāi)工維持較高增長(zhǎng)，施工增速持續(xù)上行，竣工邊際向好

2019 年 1-4 月，房屋新開(kāi)工同比繼續(xù)提升至+13.1%；凈停工累計(jì)同比自 2017 年 2 月以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)（ -4%） ；較強(qiáng)的開(kāi)復(fù)工表現(xiàn)如期推動(dòng)房屋施工增速進(jìn)一步提升至+8.8%；房屋竣工同比降幅環(huán)比收窄 0.5pc；房地產(chǎn)投資+11.9%，繼續(xù)保持較高水平。2019 年以來(lái)行業(yè)供給側(cè)數(shù)據(jù)持續(xù)印證我們年度策略的觀點(diǎn)，我們維持2019 年新開(kāi)工面積+6%~+8%，房地產(chǎn)投資+4%~+6%的判斷。

到位資金繼續(xù)改善，經(jīng)營(yíng)杠桿持續(xù)提升

4 月房企到位資金繼續(xù)保持改善趨勢(shì)，單月增速（ +18.4%）為 2017年 4 月以來(lái)最高水平。其中銷(xiāo)售回款單月同比（包括定金及預(yù)收款+28.2%、個(gè)人按揭貸款+20.0%）不論是絕對(duì)水平還是環(huán)比改善幅度，均位列各資金來(lái)源首位，反映了加快周轉(zhuǎn)，提升經(jīng)營(yíng)杠桿是目前房企的優(yōu)先策略。

投資建議

建議關(guān)注重點(diǎn)布局高能級(jí)城市的頭部房企， A 股如招保萬(wàn)金， H 股如融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂；同時(shí)建議持續(xù)關(guān)注存量物業(yè)資源豐富房企的長(zhǎng)期表現(xiàn)， A 股如新城、陸家嘴、中華、金融街， H 股如華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，導(dǎo)致行業(yè)整體銷(xiāo)售增速下行超預(yù)期；前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調(diào)壓力。